Sitzungsvorlage - V/2009/016

Der Umwelt- und Planungsausschuss beschließt

1. die Wiederaufnahme des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes III/39 "Gewerbegebiet Merkstein-Süd" gem. § 214 BauGB

2.              die Festsetzung der max. Gebäudehöhe auf 7,5 m im ausgewiesenen Gewerbegebiet zwischen Wall und neuer Erschließungsstraße Nordsternpark und auf 12,5 m im übrigen ausgewiesenen Gewerbegebiet

3.              die öffentliche Auslegung gem. § 3 (2) BauGB

Sachverhalt:

1.              Ergänzendes Verfahren nach § 214 BauGB

In seiner Sitzung am 11.03.2008 hat der Rat den Bebauungsplan III/39 "Gewerbegebiet Merkstein-Süd" als Satzung beschlossen. Mit (erneuter) Bekanntmachung am 07.10.2008 wurde der Bebauungsplan mit Ausnahme des Teilbereiches A rechtskräftig.

Im Rahmen des durchgeführten Normenkontrollverfahrens zur Überprüfung des Bebauungsplanes III/39 benennt das Oberverwaltungsgericht (OVG) für das Land Nordrhein-Westfalen den Bebauungsplan III/39 als unwirksam, weil er textliche Festsetzungen enthält, die auf keine Rechtsgrundlage zurückzuführen sind. In der Begründung zu seinem Beschluss in diesem Normenkontrollverfahren weist das OVG u.a. darauf hin, dass es der Gemeinde nicht gestattet ist, “... durch eine betriebsunabhängige Festsetzung von Verkaufsflächenobergrenzen für alle im Sondergebiet ansässigen oder zulässigen Einzelhandelsbetriebe das System der vorhabenbezogenen Typisierung zu verlassen, auf dem die Vorschriften der Baunutzungsverordnung zur Art der baulichen Nutzung beruhen.“ Es beanstandet die bisherige Festsetzung unter Punkt 1.1.2 der Textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan III/39, dass im Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung „Fachmarktzentrum“ für die Bereiche der übrigen Fachmärkte zusammen bis insgesamt 4.000 qm Verkaufsfläche zugelassen werden. Das OVG bewertet diese Festsetzung als unzulässige gebietsbezogene Verkaufsflächenbegrenzung und sieht sie damit als unwirksam an.

Die für den Bau-/Heimwerker- und Gartenmarkt festgesetzte Verkaufsfläche von 8000 qm wird nicht beanstandet.

Das Urteil des Bundesverwaltungsgerichtes, das das OVG bei seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, erging erst im April 2008 und somit nach dem Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes III/39. Durch den Hinweis des OVG im Eilverfahren, dass die getroffene Festsetzung zur Unwirksamkeit führt, darf der Bebauungsplan III/39 zukünftigen Baugenehmigungen nicht mehr zugrunde gelegt werden und ist daher anzupassen. Diese Anpassung wird nun gem. § 214 BauGB “Beachtlichkeit der Verletzung von Vorschriften über die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Satzungen; ergänzendes Verfahren“ durchgeführt und die Festsetzungen zur Bestimmung der zulässigen Verkaufsfläche werden gemäß den obigen Ausführungen neu definiert. Auf das frühzeitige Beteiligungsverfahren gem. §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB wird verzichtet. Nächster Verfahrensschritt ist die öffentliche Auslegung, für die die Verwaltung die Anordnung empfiehlt.

Die Ausweisung im Bebauungsplan III/39 wird nun dahingehend geändert, dass das Sondergebiet in

-              SO 1 für die Fläche des Bau-/Heimwerker- und Gartenmarktes

-              SO 2 für die Fläche der bereits genehmigten Fachmärkte und

-              SO 3 für die Fläche eines heute noch nicht bekannten Fachmarktes

gegliedert wird.

Ebenso werden die Textlichen Festsetzungen an diese Unterteilung angepasst und die
maximalen Verkaufsflächen für die einzelnen Fachmärkte explizit aufgeführt. Die angepassten Textlichen Festsetzungen sind als Anlage 1 (Auszug aus den Textlichen Festsetzungen zu 1.1.1 ’Sonstige Sondergebiete gem. § 11 (2) und (3) BauNVO) beigefügt.

Damit diese Festsetzungen, die auch eine Modifizierung der Grundstücksparzellierung zur Folge haben können, keine Nutzungseinschränkungen für die bereits in Bau befindlichen Fachmärkte bedeuten können, wird die Verwaltung diese Einteilung mit den Grundstückseigentümern abstimmen.

Die Aufteilung in die drei Sondergebiete SO 1, SO 2 und SO 3 ist der zeichnerischen Darstellung in Anlage 2 zu entnehmen. Sie wird als Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen innerhalb eines Baugebietes gem. § 1 (4) und § 16 (5) BauNVO in den Bebauungsplan
übernommen.

2.              Festsetzung der zulässigen Gebäudehöhe im Gewerbegebiet

Der Bebauungsplan III/39 "Gewerbegebiet Merkstein-Süd" setzt derzeit lediglich im Sondergebiet eine maximale Gebäudehöhe fest. Um den Wünschen einiger Bewohner der Paul-Leitner-Straße entgegenzukommen werden für den Bereich des Gewerbegebietes zwischen dem Wall und der neuen Erschließungsstraße Nordsternpark maximale Gebäudehöhen von 7,5 m für die Gebäude im Gewerbegebiet festgesetzt. Für das restliche Gewerbegebiet werden Höhen in Anpassung an die Sondergebiete auf 12,50 m festgesetzt.

Als Bezugspunkt der Höhen gilt jeweils die Mitte der neuen Erschließungsstraße ’Nordsternpark’.

Die neue Festsetzung ergibt sich aus dem Blickwinkel (Augenhöhe: 1,8 m) von der Terrasse des beispielhaft aufgeführten Hauses Nr. 30 in der südlichen Paul-Leitner-Straße über den
5 m hohen Wall und die angenommene 2 m hohe Strauchbepflanzung hinweg (siehe Darstellung in Anlage 3). Darüber hinaus orientiert sich die Festsetzung der Höhe an den realen Gebäudehöhen der bereits bestehenden Hallen im Gewerbegebiet “Am Wasserturm“. Hier misst das höchste Gebäude 7,44 m.

Die neue Festsetzung wird sowohl in den textlichen Festsetzungen (siehe Anlage 1, Auszug aus den Textlichen Festsetzungen zu 1.1.4) als auch in der zeichnerischen Darstellung des Bebauungsplanes verankert.

Im Rahmen des Aufgreifens des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes III/39 wird auch die Festsetzung der Gebäudehöhe im Gewerbegebiet durchgeführt und der Öffentlichkeit und den Trägern öffentlicher Belange während der öffentlichen Auslegung die Möglichkeit der Stellungnahme gegeben. 

Anlagen:

Anlage 1:              Auszug aus den Textlichen Festsetzungen zu 1.1 ’Art und Maß der baulichen               Nutzung’

Anlage 2:              Darstellung ’Sichtachse Paul-Leitner-Straße 30 > Gebäude im Nordsternpark’