Sitzungsvorlage - V/2024/290

Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Planung nimmt die Ausführungen der Verwaltung zur Kenntnis und beschließt, dem o.g. Bürgerantrag zur Aufstellung einer Wohnraumschutzsatzung für Herzogenrath nicht zu folgen. Das Ergebnis ist dem Antragsteller mitzuteilen.

Finanzielle Auswirkungen:

 

Keine

X  keine Auswirkungen

 

positive Auswirkungen

 

negative Auswirkungen

 

Unmittelbare Auswirkungen auf den Klimaschutz sind mit dieser Vorlage nicht verbunden.

Mit dem Bürgerantrag gem. § 24 GO wird die Einführung einer sog. Wohnraumschutzsatzung für Herzogenrath beantragt. Mittels einer solchen Satzung soll durch eine vermehrte Bereitstellung von Leerstand auf dem Wohnungsmarkt dem allgemeinen Wohnraummangel begegnet werden und der Kommune ein ordnungsbehördliches Vorgehen gegen dauerhaft leerstehenden Wohnraum ermöglicht werden. Der genaue Sachverhalt ist dem als Anlage beigefügten Bürgerantrag zu entnehmen. 

 

Mit Vorlage V/2023/012 wurde der Bürgerantrag am 02.02.2023 dem damaligen Ausschuss für Stadtentwicklung, Wirtschaft und grenzüberschreitende Zusammenarbeit zur Beratung vorgelegt. In dieser Sitzung wurde die Verwaltung beauftragt, anhand verfügbarer Daten zum Wohnungsleerstand die Notwendigkeit für eine Wohnraumschutzsatzung zu eruieren und das Ergebnis dem Ausschuss mitzuteilen.

 

Bereits in jener Sitzung erläuterte die Verwaltung, dass das Baulandmobilisierungsgesetz von 2021 und die entsprechende BaulandmobilisierungsVO NRW vom 21.12.2022 einen ersten Hinweis auf die Lage des Herzogenrather Wohnungsmarktes gibt. Das Baulandmobilisierungsgesetz zielt vor allem auf Brachflächen, mindergenutzte Grundstücke und Nachverdichtung, also überwiegend unbebaute Flächen. Das NRW-Bauministerium hat für die entsprechende Verordnung ein Gutachten zur Lage des Wohnungsmarktes in NRW erstellen lassen. Unter § 1 „Gebiete mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ der BaulandmobilisierungsVO NRW wird auf Anlage 1 verwiesen, die 95 Gebiete (Städte) listet, „in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen im Sinne von § 201a Satz 3 BauGB…, besonders gefährdet ist…“

Die in der Anlage 1 gelisteten Kommunen können durch diese Verordnung erweiterte Vorkaufsrechte nutzen, weiter können Festsetzungen von ihren Bebauungsplänen abweichen oder z.B. Baugebote verhängt werden.

In dieser Anlage 1 der Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt wird Herzogenrath nicht aufgeführt.

 

Die Ermittlung von verlässlichen Leerstandszahlen für Herzogenrath erwies sich aus diversen Gründen, insbesondere auch aus Datenschutzgründen, als sehr schwierig. Seit der Veröffentlichung der Ergebnisse und Auswertungen des Zensus 2022 (Stichtag 15.05.2022) im Juni 2024 liegen nun Statistiken für Herzogenrath vor, die sowohl einen Vergleich innerhalb der StädteRegion Aachen als auch NRW-weit zulassen. Nachfolgend werden die wesentlichen Ergebnisse des Zensus-Berichtes wiedergegeben.

Der vollständige Bericht „Zensus 2022: Wie wohnt NRW?“ ist über nachfolgenden Link abrufbar. Die Werte sind in Grafiken interaktiv je Kommune abrufbar, daher ist der Bericht nicht als PDF-Anlage beigefügt.

 

https://www.giscloud.nrw.de/arcgis/apps/storymaps/stories/9170a2643cdc4b729e1af0c0701a60d7

 

Zur Beurteilung der Charakteristik des Wohnungsbestandes in Herzogenrath erfolgen einleitend einige Vergleichswerte:

 

• Durchschnittliche Wohnfläche Herzogenrath: 95,4 qm NRW: 92,7 qm
• Anteil Einfamilienhäuser Herzogenrath: 70,9 %  NRW: 63,6 %
• Wohneigentumsquote Herzogenrath: 46,1 %  NRW: 40,6 %

 

Generell fallen diese Werte in Großstädten deutlich geringer, in ländlichen Gebieten höher aus.

 

Hinsichtlich des Wohnungsleerstandes liegt Herzogenrath mit einer Quote von 3,0 % unter dem landesweiten Durchschnitt von 3,3 %. Im Vergleich dazu liegt die Quote in Stolberg bei 4,6 % und in Eschweiler bei 3,9 %, was vermutlich auch auf die vergangenen Hochwasserereignisse zurückzuführen ist. Bei der Stadt Aachen liegt die Quote bei 2,8 %, in absoluten Zahlen bedeutet dies jedoch, wie in den meisten Großstädten, deutlich höhere Leerstandszahlen als in Herzogenrath.

 

Der sog. marktaktive Leerstand ist der Leerstand, der dem Wohnungsmarkt unmittelbar oder innerhalb von drei Monaten wieder zur Verfügung steht. Mit einem Wert von 1,1 % liegt Herzogenrath ebenfalls deutlich unter dem landesweiten Durchschnitt von 1,4 % und unter den Werten von Aachen (1,5 %), Stolberg (1,5 %) und Eschweiler (1,6 %).

 

Der Leerstand aufgrund laufender oder geplanter Umbaumaßnahmen liegt mit 0,8 % im landesweiten Durchschnitt. Es ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass in solchen Fällen, sowie bei Leerständen aufgrund geplantem Rückbau oder Abriss, bei Veräußerungen / Vermarktungen oder künftiger Selbstnutzung eine Wohnraumschutzsatzung nicht anwendbar bzw. kaum durchsetzbar ist. Generell wäre ein Eingreifen aufgrund der zuvor genannten und weiterer Gründe erst nach längerer Leerstandszeit, z.B. 6 Monate wie in Aachen, zielführend.

 

Hinsichtlich der öffentlich geförderten Wohnungen in Herzogenrath teilt das Sozialamt der Stadt Herzogenrath mit, dass es derzeit 1.066 solcher Wohnungen im Stadtgebiet gibt. Das Wohnbauförderungsrecht sieht vor, dass Eigentümer Wohnungen, die länger als 3 Monate nicht belegt werden, dem Sozialamt anzuzeigen sind. Stand Juli 2024 betrifft dies 1 Wohnung in Herzogenrath, die zurzeit renoviert wird.

 

Nach derzeitigem Kenntnisstand verfügen hauptsächlich Großstädte wie Köln, Düsseldorf, Bonn oder Aachen über eine Wohnraumschutzsatzung, da dort sowohl der Leerstand in absoluten Zahlen als auch der Wohnungsbedarf hoch ist. In der Satzung der Stadt Aachen vom 18.02.2022 z.B. wird ausgeführt, dass gem. Gutachten der Landesregierung (s.o.) für das Gebiet der Stadt Aachen sowohl bzgl. der Kosten für Mietwohnraum und Wohneigentum als auch bzgl. der Bedarfe an Mietwohnraum und Wohneigentum die jeweils höchste Niveaustufe festgestellt wurde.

 

Eine Anfrage zu Erfahrungswerten im Umgang mit der Wohnraumschutzsatzung bei der Stadt Aachen im August 2024 hat zum Ergebnis, dass das Nachhalten und die Bearbeitung von gemeldeten Fällen sich als arbeits- und personalintensiv, und zumeist auch als langwierig gestalten. Als Schwerpunkt der zu bearbeitenden Fälle wurde in Aachen insbesondere die Zweckentfremdung von Wohnraum zu Kurzzeitvermietungen zu touristischen Zwecken identifiziert. Die Verwaltung weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass bereits jetzt derartige Nutzungsänderungen genehmigungspflichtig sind.

 

Zusammenfassend lässt sich aus den Daten des Zensus-Berichtes sagen, dass der Wohnungsleerstand in Herzogenrath unter dem Landesdurchschnitt liegt und keine Besonderheiten aufweist, die eine Wohnraumschutzsatzung rechtfertigen. Im Kontext mit den weiteren Ausführungen sieht die Verwaltung daher derzeit keinen Handlungsbedarf zur Aufstellung einer Wohnraumschutzsatzung.