Sitzungsvorlage - V/2019/326-E02

Gemäß Beschluss des Haupt- und Finanzausschusses vom 28.04.2020 wurde empfohlen den nach Zuständigkeitsordnung zu beteiligenden Ausschüssen von Bau und Verkehr sowie von Umwelt und Planung und dem Jugendhilfeausschuss nach Variante 1A zu verfahren.

Die Politik nimmt die vorgestellten Varianten zur grundsätzlichen Bebauung des Grundstückes „ehemaliges Hallenbadgelände Zellerstraße“ zur Kenntnis. Der Bau- und Verkehrsausschuss beauftragt die Verwaltung, soweit in der Zuständigkeit des Bau- und Verkehrsausschusses liegend, nach Variante 1A zu verfahren.

Finanzielle Auswirkungen (einschl. Darstellung der Folgekosten – Sach- und Personalaufwendungen – sowie Folgeerträge):

1. Gesamtkosten

Haushaltsmittel stehen zur Verfügung 

Sachverhalt:

Bei dem zu beplanenden Gelände handelt es sich um das Areal, auf dem seinerzeit das Hallenbad des Ortsteils Kohlscheid gestanden hat. Das Grundstück liegt mitten in Kohlscheid, unmittelbar gegenüber der neuen Gesamtschule II (Maria-Sibylla-Gesamtschule) und mittelbar in der Nähe des Technologieparks Herzogenrath (TPH), gut eingebettet in einem Wohngebiet mit relativ hoher Bebauungsdichte und Geschossigkeit.

Das Areal ist verkehrstechnisch sehr gut angebunden. Sowohl mit dem Pkw, als auch mit dem ÖPNV bestehen hervorragende Anbindungen an das Oberzentrum Aachen, als auch nach Herzogenrath Mitte, Übach-Palenberg und zu den Niederlanden.

Planungsrechtlich ist zu beachten, dass das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt. Dieser setzt in einem Teilbereich allgemeines Wohngebiet (WA) bis zu vier Vollgeschosse, eine GRZ von 0,2 und eine GFZ von 1,0 fest.

Die übrigen Flächen (ehemaliger Parkplatz) stehen, gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplanes, derzeit nicht für eine Bebauung zur Verfügung. Um eine Bebaubarkeit auch in diesem Bereich herstellen zu können, ist eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich (Bebauungsplanentwurf II / 22 „Ehemaliges Hallenbad Zellerstraße“).

Darüber hinaus ist zu beachten, dass in diesem Bereich eine Zufahrt für dahinterliegende Gewerbebetriebe vorhanden ist. Diese Zufahrt muss weiterbestehen und auch durch Schwerlastverkehr benutzbar bleiben.

Mittlerweile wurde das Hallenbad vollständig abgebrochen. Der ehemals darunterliegende Schacht (Lichtloch) wurde gesichert. Darüber hinaus erfolgt derzeit die Sanierung der weiteren restlichen bergbaulichen Hinterlassenschaften des oberflächennahen Altbergbaus.

Die Politik der Stadt Herzogenrath hat beschlossen, diese Flächen vorrangig einer neuen Wohnbebauung zuzuführen. Dabei soll zudem ein fünfgruppiger Kindergarten mit Wohnungen in den Obergeschossen mit errichtet werden (V/2019/326 am 12.11.2019).

Sowohl die Festsetzungen des Bebauungsplans (eines Teilbereiches) als auch die unmittelbar anschließende Bebauung in der Zellerstraße erlauben eine für Herzogenrath hohe Ausnutzung der Vollgeschossigkeit (hier bis zu vier Vollgeschosse, Dach-/Staffelgeschoss).

Dabei ist angedacht auf dem Areal sowohl privat finanzierten als auch öffentlich geförderten Wohnungsbau (sozialen Wohnungsbau) herzustellen.

Die gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft (GWG), mit dem Geschäftsführer Herrn Professor Doktor Thomas, hat sich bereit erklärt, die Stadt Herzogenrath hierbei zu unterstützen und diese Bebauung zu realisieren.

Die Bereitschaft dazu resultiert auch aus dem im Jahr 2019 seinerzeit noch unter dem StädteRegionsrat Herrn Eschenberg gefassten Beschluss, den sozialen Wohnungsbau in der StädteRegion Aachen zu befeuern und zu fördern.

Hierfür ist die GWG in hervorragender Weise geeignet. Sie verfügt jedoch nicht über ausreichende finanzielle Ausstattung, um ein solches Vorhaben, neben den bereits von der GWG initiierten und lfd. Projekten, durchzuführen (im geförderten Wohnungsbau ist eine Mindesteigenkapitalquote von 20% üblich).

Daher ist angedacht, die GWG finanziell zusätzlich auszustatten. Dies kann über die Einbringung von finanziellen Mitteln, als auch durch die Einlagerung von Grundstücksanteilen zur Eigenkapitalstärkung erfolgen.

Letzteres ist vorgesehen. So soll das Baugrundstück in eine eigens dafür zu gründende Gesellschaft innerhalb der GWG eingebracht und eingelagert werden. Nach einer noch zu vereinbarenden festen vertraglichen Laufzeit (mindestens 20, besser 30 Jahre) kann das Grundstück mit der Bebauung dann wieder an die Stadt Herzogenrath zurückfallen oder weiterhin in der GWG verbleiben.

So wertvoll das einzubringende Grundstück ist, reicht es jedoch nicht vollständig aus, um die Mindesteigenkapitalerfordernisse, die beispielsweise die NRW.Bank an den sozialen Wohnungsbau stellt, abzudecken. Vielmehr erreicht der Grundstückswert voraussichtlich zwischen 13 und 17% (im Mittel 15%) der Gesamtinvestition. Es ist daher angedacht, die verbleibende Finanzierungslücke durch die Einbringung weiterer finanzieller Mittel der Stadt oder Teilveräußerung von Wohnungen zu schließen. Ob dabei ggf. die stadteigene Stadtentwicklungsgesellschaft (SEH) mit eingebunden werden kann, wird geprüft.

Das Gesamtkonstrukt bietet den Vorteil, dass das Wohnbauvorhaben mit einem Partner realisiert werden kann, der über sehr hohe Kompetenzen – Reputation bei der Planung und Abwicklung solcher Bauvorhaben verfügt, die Grundstücke langfristig weitestgehend im städtischen Besitz verbleiben und Herzogenrath zudem langfristig Mittel aus den Genussrechten zufließen (90% am Gewinn, nach Abzug der Aufwände / Finanzierungskosten).

Ursprünglich war dabei vorgesehen, dass die Kindertagesstätte (Kita) Bestandteil einer mehrgeschossigen Bebauung ist, somit die Kita mit Wohnungsbau überbaut werden sollte. Dieser Planungsansatz birgt jedoch schwerwiegende rechtliche, finanzielle und vergaberechtliche Risiken sowie zeitliche Hürden.

Prinzipiell ist es der Stadt freigestellt eigene Grundstücke an potentielle Investoren zu veräußern, solange die Stadt hierbei nicht einen Vorteil bei der späteren Nutzung des Grundstückes daraus zieht. Dies ist jedoch bei der integrierten Lösung Kita mit Überbauung, auch nach Auffassung der ÖRP, gegeben, da die Stadt beabsichtigt, sich in der auf dem Grundstück zu errichtenden Kita zukünftig einzumieten bzw. diese zu betreiben. In diesem Fall ist die Stadt gehalten vor Veräußerung / Weitergabe des Grundstückes einen Bieterwettbewerb mit offenem Ende durchzuführen.

Es kann und muss dabei davon ausgegangen werden, dass, neben der GWG, weitere Interessenten sich für die Bebauung des Grundstückes interessieren werden.

Sollte die Stadt dies ignorieren und mit der GWG eine Projektpartnerschaft eingehen, bestünde möglicherweise zudem die Gefahr, dass Fördergelder i. Z. m. dem Bau und dem Betrieb der Kita später zurückgefordert werden könnten. Auch kann davon ausgegangen werden, dass ein anderer Investor den Grundstückskauf zur Bedingung macht. Eine Lösung über Erbbaurecht ist angesichts der niedrigen Bauzinsen (versus Erbbaupacht) unwahrscheinlich.

Um hier etwaige rechtliche Auseinandersetzungen mit finanziell nachteiligen Folgen für die Stadt zu vermeiden, ist es aus Sicht der Verwaltung angeraten und unerlässlich, das Bauvorhaben der Kita von dem der Wohnbebauung zu trennen.

Das Grundstück, auf dem die Kita errichtet werden soll, würde im Weiteren aus dem Gesamtareal heraus parzelliert. Das verbleibende größere Grundstück würde dann zu einem späteren Zeitpunkt in einer entsprechend geeigneten Form übertragen beziehungsweise in die vorgenannte Gesellschaft innerhalb der GWG eingelagert. Der Neubau der Kita wird dann von der Stadt in eigener Zuständigkeit in Modulbauweise durchgeführt. Die Stadt wäre in dieser Gesellschaft dann auch alleiniger Teilhaber.

Da für die Gesamtbebauung des Grundstückes eine Änderung des Bebauungsplanes erforderlich ist (insbesondere im Bereich des Parkplatzes, der im Wesentlichen von dem Wohnbauvorhaben betroffen wäre), würde dies für die Errichtung der Kita zudem einen großen zeitlichen Nachteil bedeuten, wenn die Kita Teil der mehrgeschossigen Bebauung bliebe. Für die Änderung des Bebauungsplanes muss mindestens ein Jahr veranschlagt werden. Alternativ müsste über mind. 2 Bauabschnitte mit entsprechender zeitlicher Verzögerung nachgedacht werden.

Die Kita soll jedoch spätestens bis zum Sommer 2022 fertig gestellt werden, um dem dann hochgerechneten Bedarf an Betreuungsplätzen für Kleinkinder und Kinder im Vorschulalter gerecht werden zu können. Die entsprechenden Bedarfe wurden vom A 51 - Jugendamt bereits errechnet. Der Nachweis entsprechender Kitaplätze dient der Daseinsvorsorge. Fehlende Kitaplätze können rechtlich eingefordert werden. Damit die Kita ohne zeitaufwändige Änderung des Bebauungsplans auf dieser heraus zu parzellierenden Grundstücksteilfläche Grundflächen-auskömmlich errichtet werden kann, ist eine zweigeschossige Bauweise vorgesehen.

Dem enormen Parkdruck wird Rechnung getragen, indem unter den Baukörpern eine Tiefgarage errichtet würde. Die klare Ausrichtung der Baukörper würde es erlauben, die Tiefgarage mit der darüber konzipierten Wohnbebauung gut in Deckung zu bringen. Die notwendigen Aufzugsanlagen ließen sich wirtschaftlich optimal über alle Ebenen führen und wären damit Teil eines klaren und schlüssigen Erschließungskonzeptes.

In Zusammenarbeit mit Architekt Schüssler vom Büro Schüssler, Jülich, zu dem über Professor Doktor Thomas der Kontakt hergestellt wurde, entstanden erste Varianten (Stadium Vorentwurf) eines städtebaulichen Konzeptes.

Der Anlage beigefügt sind vier Varianten:

Variante 1A:

Entlang der Zellerstraße und der Zufahrt zwei Gebäuderiegel mit jeweils drei Vollgeschossen.

Im rückwärtigen Bereich eine zweigeschossige Kita.

Variante 1B:

Entlang der Zellerstraße und der Zufahrt ein zusammenhängender Gebäuderiegel mit drei Vollgeschossen, der die Zufahrt zum dahinterliegende Grundstück überbaut.

Im rückwärtigen Bereich eine zweigeschossige Kita.

Variante 2A:

Entlang der Zellerstraße und der Zufahrt zwei Gebäuderiegel mit jeweils drei Vollgeschossen.

Im rückwärtigen Bereich eine eingeschossige Kita.

Variante 2B:

Entlang der Zellerstraße und der Zufahrt ein zusammenhängender Gebäuderiegel mit drei Vollgeschossen, der die Zufahrt zum dahinterliegende Grundstück überbaut.

Im rückwärtigen Bereich eine eingeschossige Kita.

Parken ist bei allen Varianten in besagter Tiefgarage vorgesehen. Die Erschließung erfolgt über die halb-öffentliche Erschließungsstraße, die auch die rückwärtigen Grundstücke mit den Gewerbebetrieben an die Zellerstraße anbindet.

Die Verwaltung empfiehlt, Variante 1A zu realisieren.

Der Bau einer eingeschossigen Kindertagesstätte verbraucht zu viel Grundfläche und überschreitet zudem deutlich das derzeit zur Verfügung stehende Baufenster. Eine Überschreitung dieses Ausmaßes kann auch nicht mehr im Rahmen einer Befreiung legalisiert werden (siehe Varianten 2A und 2B).

Anlage/n:

Planunterlagen

Stellungnahme ÖRP